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■蓝色之光/第一财经日报2006-12-12

　　再过5到10年，南京西路将会是个什么样子？这不仅是商家和消费者发出的疑问，更是静安区政府迫切需要思考和规划的问题

 

　　根据《静安南京西路发展规划》，静安南京路将分为五大功能区，具体说来，即：信息传媒区、时尚购物区、宾馆会展区、文化旅游区、休闲娱乐区

 

　　2005年，静安区以现代服务业为核心的第三产业增加值比重已经达到了84.1％，比上年提高了1.9个百分点，第三产业已经成为静安区经济增长的主要动力。其中，静安南京路地区堪称静安区五大支柱产业中的三大产业——现代商业、现代服务业和房地产业的集中地。商务经济、商业经济和生活居住已经成为该地区的经济支撑。

 

 

　　静安南京路地区现有甲、乙级商用及专用办公楼38幢，加上其他中小型办公建筑面积，办公总建筑面积121.5万平方米（38幢合计99.2万平方米）。其中，甲级写字楼有9幢，建筑面积为47.5万平方米；乙级写字楼14幢，建筑面积为26.4万平方米，行业专用写字楼6幢，其他办公楼9幢，建筑面积分别为13.6万和11.7万平方米。

 

　　依托静安南京路地区初具规模的写字楼格局，静安已成为上海跨国公司地区总部、银行金融机构、现代专业服务机构最为发达的地区之一。目前静安南京路地区已集中了中外商务机构2000余家，拥有通用电气（GE）、摩托罗拉中国公司、马士基物流、百事投资等一大批跨国公司办公机构。根据中国银行市中支行提供的世界500强客户的资料显示，目前市中支行共有500强客户56家，其中办公在静安南京路的有40余家，特别是英、法等总领事馆和美国、西班牙等一批商务处的驻扎，更是吸引了众多国外客户入驻。在银行和非银行金融机构方面，虽然外资银行的地区总部和分支机构受政策调控纷纷迁到浦东，但静安南京路地区金融服务功能仍很强大，全静安区范围共有银行分支机构29个、营业网点83个，国内外保险公司分支13家，公司营业部33户，其中相当一部分分布在南京路沿线。此外，各类投资公司近年来在南京路办公区发展较快，目前已有154户，注册资本达到31.2亿元。

　　

 

　　据不完全统计，2005年在静安区纳税的现代服务企业有2375户，上缴税收21.2亿元，年增14.82％，上交区级税收占区级财政收入的28.5％。全区执业律师事务所81家，在全市各中心区名列前茅，包括k8凯发天生赢家·一触即发、汇理等著名事务所，另有16家外国律师事务所开设办事处，占全市1/3。各类会计师事务所已发展到23家，包括毕马威、沪港等著名事务所，广告机构全区在上海20强占有5家，包括奥美、智威汤逊、麦肯光明、元太等。

 

 

　　静安南京路地区是全市旅游星级宾馆尤其是五星级宾馆最为集中的地区之一，现有星级饭店21家，客房5714间，床位8612张。其中拥有上海波特曼丽嘉酒店、静安希尔顿酒店、上海锦沧文华大酒店和上海四季酒店4家五星级饭店，以及静安宾馆、上海国际贵都大酒店、上海宾馆、上海美丽园龙都大酒店等4家四星级饭店，6家三星级饭店，7家二星级饭店。截止到2005年末，该地区旅游星级饭店客房平均出租率达69.2％，继续保持全市领先水平。旅游星级饭店平均房价达918.71元，比上年增长7.1％，为各区之最。据统计，全市1/4的外国商务客和游客入住在静安南京路地区，且主要为商务客源。但随着浦东、黄浦一批新的高标准五星级酒店的建设竣工以及国际大酒店管理集团的普遍加入，静安区酒店业的领先优势有可能缩小。

 

 

　　过5到10年，南京西路将会是个什么样子？这不仅是商家和消费者发出的疑问，更是静安区政府迫切需要思考和规划的问题。

 

　　记者从有关方面了解到：未来5～10年，南京西路的整体规划目标是要赶超纽约、伦敦、巴黎、东京等代表性的国际大都市的中心城区，进一步完善城市空间布局的合理性，提升商务商业中心的繁荣度，推进工作居住功能的国际化，促进城区行政管理水平，以塑造体现上海建设现代化大都市和国际经济中心城市的“魅力之心（CharmingHeartoftheCity）”。至2010年，将静安南京路地区建设成集国际性商务活动、高品级商业购物、时尚性生活消费、精致性城市景观于一体的城市中心，成为上海跻身于现代化国际大都市的标志性中心城区。

 

 

　　根据《静安南京西路发展规划》，静安南京路将分为五大功能区，具体说来，即：信息传媒区、时尚购物区、宾馆会展区、文化旅游区、休闲娱乐区。

 

　　第一大功能区为石门路地区，具体指东起成都北路、西至茂名北路，这里将成为文化传媒、公共活动和综合服务区。

 

　　第二大功能区为梅泰恒地区，以梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场为核心，形成商务办公、时尚休闲、品牌购物中心区。

 

　　第三大功能区为上海展览中心地区，以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。

 

　　第四大功能区为静安寺地区，东起常德路、西至乌鲁木齐北路，这里将成为商业购物、公共活动、办公酒店区。

 

　　第五大功能区是协和城区，位于乌鲁木齐北路和镇宁路之间，以建设中的协和世界广场为中心，形成主题休闲娱乐式商业、办公、住宿综合区。

 

　　政府部门面前的一道思考题

 

　　要把南京西路建设成为国际购物标志性地区，则必然要引进更多的商业设施，这样做到底是会稀释消费能力，还是会形成更高的集聚效应？这是摆在上海静安区政府部门面前的一道思考题。

 

　　静安区经委主任叶坚华对媒体表示，从政府的角度看，静安区的商业面积不是多了，而是少了。国际大牌喜欢扎堆儿，喜欢择邻而居，它们都想与LV这样的牌子做邻居。从这方面说，静安南京路的品牌聚集度较高，所以现在想进驻静安南京路的国际品牌也很多，但静安目前没有那么多高档的商业载体可提供，很多新的载体还处在在建或待建过程中，所以只能让这些牌子排队，而有些牌子如果等不及，很可能另择地方，这样静安南京路就会丧失机会。还有商务方面，静安也希望引进一些著名的与品牌相关的企业，但地方就这么大，所以，未来若干年如何把有价值的企业和品牌调整进来，把价值小或无价值的企业和品牌置换出去，是静安区占领并守住商业制高点的关键。

 

　　关于在同质化竞争的环境下，南京西路的商业发展的定位问题，静安区区长张仁良对记者说，静安区面积7.62平方公里，户籍人口31万，人口数和地域都是上海最小的。这几年来，静安坚持双高发展战略。所以，在静安区“十一五”规划中，静安的定位是：错位发展、以高取胜。

 

　　为此，静安正在不断地“腾楼换企”，把一些非一线品牌置换成高端品牌。当然这是要做些工作的。那些国内品牌、二线品牌，可以置换到支马路上发展。现在陕西路的氛围已经日渐成形。

 

　　静安有个口号，“第二就是落后”。因为静安地方小，只有一流才有优势。一个途径就是增加现代商业商务的聚集度。“十一五”期间静安的商业商务楼宇面积还将增加200万平方米，加上现有的200万平方米，商业商务楼宇面积总量将达到400万平方米。

 

　　对此，静安区副区长沈敏提出，要争取做到“人无我有，人有我优，人优我特”。根据静安的现状，应该将眼光投向世界——如何用世界性的眼光看待静安南京路，用国际化的标准提升静安南京路？坦率地说，除了硬环境方面的一些瓶颈外，在软环境建设方面更是有待提高，尤其是在人文等软环境方面。如何在三五年内改善软环境，提高软实力，正是静安区目前重点要考虑的问题。□